2020年中國物業(yè)管理行業(yè)具體表現、單盤盈利能力、業(yè)主滿意度及行業(yè)趨勢分析[圖]

    一、業(yè)主滿意度分析

    房地產開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯系，房地產行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產生影響。目前越來越多的房地產開發(fā)商認識到物業(yè)管理在房地產開發(fā)中的重要性，十分關注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關注房地產的現狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應。長期以來對于物業(yè)管理強調的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調的服務又使得企業(yè)忽視了經營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了中國物業(yè)管理企業(yè)經營能力不足的問題。進一步促進行業(yè)經營理念與服務水平的整體提高，帶動更多物業(yè)服務企業(yè)綜合實力和市場競爭力提高的工作，應提到推動行業(yè)進步的重要日程。此外，推進企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導企業(yè)在整合社會服務資源、企業(yè)自身資源、業(yè)主資源的同時，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉型升級中企業(yè)合作共贏的平臺，是當前需要關注和著手解決的重要問題。

    歷經三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場發(fā)展無序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺相應的法律規(guī)范，協助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場進一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)將抓住機遇實現做大做強。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，從1981年第一家物業(yè)公司至今仍不足40年時間，相較國際物業(yè)管理行業(yè)運營模式的成熟度與產業(yè)規(guī)模都有很大的提升空間，2019年全國物業(yè)管理行業(yè)的總面積超過250億平米。

    我國物業(yè)管理企業(yè)總數將近7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。物業(yè)服務企業(yè)將部分服務進行分包，一方面可以降低企業(yè)管理運營成本，充分利用社會資源，提高企業(yè)的運營效率;一方面專業(yè)的保安、保潔、綠化、設備維修管理服務機構，業(yè)務相對單一，專業(yè)化優(yōu)勢突出，有利于提升服務質量，提高業(yè)主滿意度。

    住宅物業(yè)大量換手伴隨普遍性提價。非住宅物業(yè)開始出現具備專業(yè)影響力的設施管理和一體化服務龍頭（類似海外五大行）。

    受訪者對當前物管品牌的態(tài)度分布

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    想換物業(yè)的業(yè)主，對可能提價的看法

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    受訪者對不同增值服務接納度

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    二、物業(yè)管理行業(yè)現狀分析

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)市場需求預測及投資前景分析報告》顯示： 從區(qū)域結構來看，我國東部地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)數量相對高于中部、西部及東北部。我國東部、中部、西部及東北部物業(yè)服務企業(yè)數量分別約為5萬家、3萬家、2.4萬家和1萬家，分別占全國物業(yè)服務業(yè)總體數量的45%、26%、23%和6%。

    我國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數量分布

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    我國物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域分布（按企業(yè)數量比例）

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    個別企業(yè)形成廣闊護城河，增值服務和科技應用保證規(guī)模經濟正循環(huán)，企業(yè)良性穩(wěn)健成長。
良性穩(wěn)健成長的具體表現：

開啟這個正循環(huán)的前提：

各大公司營業(yè)成本中員工成本比例

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重點物業(yè)管理企業(yè)收入情況單位：百萬元

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重點物業(yè)管理企業(yè)管理面積單位：萬平米

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品質物業(yè)經營的單盤盈利能力預測單位：萬元

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普通物業(yè)經營的單盤盈利能力預測單位：萬元

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    當前絕大多數物業(yè)管理項目的單盤盈利有似右圖，公司是一個不斷接納新盤，而老盤問題不斷惡化的組合。表面看，竣工高峰，確定性交付共同構建了一個普適的高速增長穩(wěn)定盈利故事。但時間會不斷磨損公司盈利的基礎。

    想要突破單盤盈利模型（隨時間，單盤盈利性越來越好，變成左圖），關鍵在1、提價（需要滿意度）；2、增值服務收入規(guī)模擴大（需要和業(yè)主強連接）；3、機器應用提高人工能效（需要科技賦能）。

最為直觀的就是科技對于物業(yè)形態(tài)的改變

以“智慧停車”為例

智慧停車解決方案的架構圖

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    人均產值與人均在管面積逐年穩(wěn)步增加

百強物業(yè)管理企業(yè)情況

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不同企業(yè)的品牌忠誠度一覽

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試圖更換物管公司的業(yè)主，目標公司選擇

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    在行業(yè)走向獨立之時，已經出現了萬科物業(yè)這樣的品牌，在品牌忠誠度、美譽度方面鶴立雞群，構建了和業(yè)主普遍性的強連接；也出現了綠城服務這樣的品牌，在提價接納度方面明顯領先，且在單項增值服務（例如置換）的業(yè)主認同度方面取得了突破。

    盡管以今天萬科、綠城的品牌，既談不上有寬廣的護城河，也談不上在增值服務養(yǎng)成和定價能力方面有決定性突破，但已經見到了單盤盈利打通的希望。

    本市場住宅品質物業(yè)管理公司預期示意圖

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    三、2020物業(yè)管理行業(yè)趨勢分析

    (1)中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產業(yè)快速集中的路上。例如，產業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業(yè)服務集團有限公司以物業(yè)服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設”雙主航道的發(fā)展策略。(3)近年來，“互聯網+”思維加速滲透到物業(yè)服務領域。從物業(yè)服務企業(yè)對互聯網“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯網”模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業(yè)服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。(4)“機器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術研發(fā)的上游技術型企業(yè)，基于全場景移動機器人技術已實現了50+機型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應用積累，機器人產品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產的智慧升級。(5)基于智慧物業(yè)平臺服務的相繼出現，實現了以往傳統服務所無法實現的功能。例如，通過移動互聯網和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。相關智能APP的開發(fā)與普及已經成為物業(yè)行業(yè)的一個發(fā)展方向。

三種物業(yè)管理面積拓展模式的優(yōu)劣和前景